GMB 2026: Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford
Berechnung des Sachwertfaktors (Marktanpassungsfaktors) für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreis Herford nach dem Modell des Grundstücksmarktberichts 2026 (Abschnitt 5.1.2).
Der Faktor basiert auf einer Regressionsanalyse von 1.658 Vergleichsfällen aus den Jahren 2024 und 2025.
Der Faktor basiert auf einer Regressionsanalyse von 1.658 Vergleichsfällen aus den Jahren 2024 und 2025.
Eingabewerte
Gültig: 70 – 280 €/m²
Gültig: 100.000 – 650.000 €
Gültig: 5 – 80 Jahre
Gültig: 150 – 650 m²
Ergebnis
Sachwertfaktor (objektspezifisch)
–
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser (Seite 45, GMB 2026)
Die Tabellenwerte sind normiert auf eine BGF von 350 m² und eine RND von 30 Jahren. Abweichungen sind durch Addition der nachstehenden Zu-/Abschläge zu berücksichtigen. Ein SWF von z. B. 0,90 entspricht einem Marktanpassungsabschlag von 10 % vom vorläufigen Sachwert.
| Vorl. Sachwert |
|---|
Zu-/Abschläge für RND und BGF (Seite 46, GMB 2026)
Die Korrekturen werden zum Tabellenwert addiert. Zwischenwerte sind linear zu interpolieren.
RND – Restnutzungsdauer
| RND (Jahre) | Zu-/Abschlag |
|---|
BGF – Brutto-Grundfläche
| BGF (m²) | Zu-/Abschlag |
|---|
Rechenbeispiel (Seite 46, GMB 2026)
Gegebene Werte: Bodenrichtwert 125 €/m², vorläufiger Sachwert 300.000 €, RND 45 Jahre, BGF 500 m²
Tabellenwert (BRW 125, SW 300.000): 0,89
+ Zuschlag RND 45 Jahre: +0,02
+ Abschlag BGF 500 m²: −0,03
= Anzusetzender Sachwertfaktor: 0,88
Tabellenwert (BRW 125, SW 300.000): 0,89
+ Zuschlag RND 45 Jahre: +0,02
+ Abschlag BGF 500 m²: −0,03
= Anzusetzender Sachwertfaktor: 0,88
Statistische Kennzahlen des Datenmaterials (Seite 44, GMB 2026)
Die Regressionsanalyse basiert auf 1.658 Vergleichsfällen aus den Jahren 2024 und 2025 für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im gesamten Kreisgebiet einschließlich der Stadt Herford.
| Merkmal | Mittelwert | Standardabweichung | Median |
|---|
Verteilung der Kauffälle nach relativem Lagewert (Bodenwert)
Die nachstehende Übersicht zeigt die Anzahl der Vergleichsfälle je Bodenrichtwertklasse. Die meisten Fälle (476) entfallen auf die Klasse 100 – 125 €/m².
| Relativer Bodenwert (Bodenrichtwert) | Anzahl Kauffälle | Anteil |
|---|
Bewertungsmodell (Grundlage der Auswertung)
Verwendete Modellparameter gem. Anlage 1, 2 und 4 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV:
· Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) · Lineare Altersabschreibung (gleichmäßig)
· Herstellungskosten auf Grundlage der Brutto-Grundfläche (BGF)
· Gebäudetypen nach NHK 2010 · Ausstattungsstandards nach NHK 2010
· Modernisierungsmaßnahmen bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt
· Umrechnung vom Basisjahr 2010 über Baupreisindex des Bundes
· Außenanlagen im Regelfall 6 % (4 %–8 %)
· Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Ein- und Zweifamilienhäuser)
· Bodenwert nach Richtwertdefinition
· Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) · Lineare Altersabschreibung (gleichmäßig)
· Herstellungskosten auf Grundlage der Brutto-Grundfläche (BGF)
· Gebäudetypen nach NHK 2010 · Ausstattungsstandards nach NHK 2010
· Modernisierungsmaßnahmen bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt
· Umrechnung vom Basisjahr 2010 über Baupreisindex des Bundes
· Außenanlagen im Regelfall 6 % (4 %–8 %)
· Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Ein- und Zweifamilienhäuser)
· Bodenwert nach Richtwertdefinition